Câu hỏi ?
Căn cứ quy định nào chủ sở hữu căn hộ phải đóng góp kinh phí mua bảo hiểm cháy nổ phần sử hữu chung ?
Trả lời:
Điểm đ Khoản 1 Điều 11 Luật nhà ở 27/2023/QH15 quy định:
đ) Mua bảo hiểm cháy, nổ đối với nhà ở thuộc trường hợp bắt buộc phải tham gia bảo hiểm cháy, nổ theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm;
Câu hỏi ?
Tại sao nhà chung cư Haven Park phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc ?
Trả lời:
Khoản 1 Điều 35 Nghị định 105/2025/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ - nêu rõ.
1. Cơ sở thuộc danh mục quy định tại Phụ lục VII kèm theo Nghị định này phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với tài sản của cơ sở, trừ cơ sở thuộc phạm vi quản lý của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an phục vụ mục đích quân sự, quốc phòng, an ninh, trật tự. Khuyến khích các cơ sở khác mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc.
Mục 1 Phụ lục VII chi tiết: “Nhà chung cư, nhà ở tập thể có nhà cao từ 5 tầng trở lên hoặc tổng diện tích sàn từ 1.000 m² trở lên”. Đối chiếu với Nhà chung cư Haven Park cao 41 tầng tổng diện tích sàn lớn hơn 1.000m2.
Câu hỏi ?
Tôi thấy một số tòa nhà chi phí mua bảo hiểm cháy nổ là do đơn vị QLVH mua, chủ sở hữu không phải đóng góp. Tại sao ở Haven Park lại phải đóng góp ?
Trả lời:
Theo Khoản 2 Điều 151 Luật nhà ở quy định:
2. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ, kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao cho Ban quản trị nhà chung cư và chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam và tính trên mỗi mét vuông diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư.
Mặt khác, tại Khoản 3 Điều 59 Nghị định 95/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở:
3. Nội dung các chi phí cấu thành giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và phương pháp xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Phụ lục VII ban hành kèm theo Nghị định này.
(Tại Phụ lục VII: phương pháp xác định giá dịch vụ quản lý Vận hành nhà chung cư - Nội dung các chi phí cấu thành giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cũng nêu rõ không bao gồm kinh phí mua bảo hiểm cháy nổ).
Một số nơi có thể chưa thực hiện đúng quy định của pháp luật Nhà ở, hoặc tại Hội nghị nhà chung cư nơi đó đã được đề xuất gộp luôn vào giá dịch vụ theo các quy định cũ mà chưa kịp thời tách bạch rõ ràng thành phần chi phí riêng biệt theo khoản 2 Điều 151 nêu trên.
Câu hỏi ?
Quy định cụ thể nào các chủ sở hữu đã mua bảo hiểm cháy nổ phần sở hữu riêng lại phải đóng góp kinh phí mua bảo hiểm cháy nổ phần sở hữu chung ?
Trả lời:
Điểm i khoản 1 Điều 41 Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31 tháng 7 năm 2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) quy định về Quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư:
i) Mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc đối với phần sở hữu riêng, đóng góp kinh phí để mua bảo hiểm cháy nổ đối với phần sở hữu chung theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm; chịu trách nhiệm trước pháp luật và phải bồi thường trong trường hợp gây ra cháy nổ trong nhà chung cư;
Điều đó có nghĩa là ngoài việc mua bảo hiểm bắt buộc đối với phần sở hữu riêng, chủ sở hữu còn phải đóng góp kinh phí để mua bảo hiểm cháy nổ đối với phần sở hữu chung.
Câu hỏi ?
Mức phí bảo hiểm cháy, nổ quy định như thế nào ?
Trả lời:
Theo quy định tại Phụ lục VI đính kèm Nghị định 105/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ - nêu chi tiết và hướng dẫn cụ thể cách tính phí bảo hiểm.
Phụ lục VI: Mức phí bảo hiểm và mức khấu trừ bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc.
* Note: tất cả các đơn vị bảo hiểm đều bắt buộc phải tuân thủ cách tính và mức phí này.
Câu hỏi ?
Căn cứ vào đâu để phân bổ kinh phí mua bảo hiểm cháy nổ phần sở hữu chung cho từng chủ sở hữu ?
Trả lời:
Khoản 1 Điều 8. Quy định về bảo hiểm cháy, nổ trong nhà chung cư - Nội quy quản lý, sử dụng tòa nhà chung cư
Haven park - khu căn hộ công viên vịnh đảo được Hội nghị nhà chung cư lần đầu biểu quyết thông qua.
1. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với phần sở hữu riêng của mình và có trách nhiệm đóng góp chi phí mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với phần sở hữu chung. Chi phí mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc phần sở hữu chung được phân bổ tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.
*(Phương pháp tính toán này bản chất cũng là một nguyên tắc cơ bản như tính toán đối với Giá dịch vụ QLVH phần sở hữu chung được phân bổ tương ứng với phần diện tích sở hữu riêng của từng chủ sở hữu - và được EcoPM đã thông báo).
Câu hỏi ?
Căn cứ vào đâu để làm cơ sở thực hiện mua bảo hiểm cháy nổ phần sở hữu chung nhà chung cư ? ai cho phép ?
Trả lời:
Đây là nội dung bắt buộc theo quy định của pháp luật đã nêu ở các nội dung trên. Nội dung này được đưa vào Hội nghị Nhà chung cư thường niên ngày 28/9/2025 để Hội nghị nhà chung cư thông qua và được thể hiện tại Biên bản Hội nghị nhà chung cư giao cho BQT tiến hành lựa chọn nhà thầu (chào thầu) và ủy quyền cho EcoPM chi tạm ứng mua bảo hiểm để bảo đảm đúng quy định của pháp luật sau đó phân bổ và thu lại từ cư dân ở kỳ thu phí tiếp theo (vì nếu thu của cư dân trước mới thực hiện mua thì rất khó thu đủ một lần do cư dân đóng rải rác theo thời gian dẫn tới không đủ kinh phí mua và vi phạm quy định pháp luật).
Câu hỏi ?
Lựa chọn nhà thầu cung cấp bảo hiểm theo hình thức nào ?
Trả lời:
Ban Quản trị luôn thực hiện công khai minh bạch lập hồ sơ yêu cầu gửi tới các đơn vị cung cấp dịch vụ bảo hiểm chào giá cạnh tranh và xếp hạng đàm phán để lựa chọn đơn vị đủ năng lực, chi phí thấp nhất, có chính sách hỗ trợ/chăm sóc đối với nhà chung cư tốt nhất.
Các thủ tục thông báo chào giá cạnh tranh, các thủ tục công bố trúng thầu gói bảo hiểm nói riêng và tất cả các gói thầu thực hiện theo kế hoạch bảo trì được Hội nghị nhà chung cư thông qua nói chung được thực hiện công khai minh bạch thông tin thường xuyên qua các kênh thông tin. Đồng thời báo cáo định kì theo Quy chế thu chi tài chính được Hội nghị nhà chung cư thông qua.
Câu hỏi ?
Tôi không tham gia Hội nghị nhà chung cư nên tôi không biết, tôi không biểu quyết tôi không đóng góp kinh phí bảo hiểm phần sở hữu chung nhà chung cư ?
Trả lời:
Theo quy định của pháp luật thì mua bảo hiểm cháy nổ đối với phần sở hữu chung là bảo hiểm bắt buộc nội dung phía trên đã nêu rõ.
Theo Điểm d Khoản 1 Điều 41 Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31 tháng 7 năm 2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) quy định về Quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư:
Chấp hành đầy đủ các quyết định của Hội nghị nhà chung cư, kể cả trường hợp không tham dự Hội nghị nhà chung cư; chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Kính gửi Quý Cư dân Haven Park,
Thời gian qua, một số cư dân có thắc mắc liên quan đến việc mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc cho nhà chung cư. Ban Quản trị xin cung cấp thông tin cập nhật, chính xác và đề nghị cư dân cùng phối hợp thực hiện đúng quy định pháp luật.
Việc mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc được quy định cụ thể tại:
Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (có hiệu lực từ 01/01/2025), quy định việc đảm bảo an toàn về cháy nổ là nghĩa vụ bắt buộc đối với nhà chung cư.
Luật Kinh doanh bảo hiểm năm 2022 và các văn bản hướng dẫn thi hành, quy định trách nhiệm tham gia bảo hiểm bắt buộc với cơ sở có nguy cơ cháy nổ cao.
Nghị định số 105/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/7/2025), quy định rõ:
"Nhà chung cư từ 5 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn từ 1.000 m² trở lên phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc."
Thông tư 05/2024/TT-BXD: yêu cầu chủ sở hữu tuân thủ các quy định pháp luật về bảo đảm an toàn và quản lý vận hành, trong đó có nội dung về phòng cháy, chữa cháy, mua bảo hiểm bắt buộc, công khai thông tin, và xử lý sự cố.
Nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư Haven Park, đã được Hội nghị Nhà chung cư thông qua, cũng quy định rõ về nghĩa vụ mua bảo hiểm và phối hợp khi có sự cố xảy ra.
Để rõ ràng, cư dân cần hiểu như sau:
Đối tượng bảo hiểm
Ai có trách nhiệm mua?
Kinh phí từ đâu?
Phần sở hữu chung của tòa nhà (hành lang, hệ thống PCCC, thang máy, phòng kỹ thuật, tầng hầm…)
Ban Quản trị thay mặt toàn thể chủ sở hữu
Chủ sở hữu đóng góp theo diện tích căn hộ (đã được biểu quyết tại Hội nghị nhà chung cư)
Phần sở hữu riêng (căn hộ của mỗi cư dân)
Chính chủ sở hữu căn hộ
Chủ căn hộ tự mua bảo hiểm nếu muốn bảo vệ tài sản cá nhân
Lưu ý: Nếu không thực hiện mua bảo hiểm phần sở hữu chung, tòa nhà có thể bị xử phạt và cư dân sẽ không được bồi thường nếu xảy ra sự cố cháy nổ.
Tại Hội nghị nhà chung cư lần đầu (24/8/2024), nội dung về chi kinh phí mua bảo hiểm phần sở hữu chung đã được thông qua và đưa vào Quy chế thu – chi tài chính của Ban Quản trị, thực hiện theo đúng quy định tại Luật và Thông tư 05/2024.
Ban Quản trị trân trọng đề nghị Quý cư dân:
Tích cực đọc và tìm hiểu các quy định pháp luật, đặc biệt là:
🔹 Luật Nhà ở 2023,
🔹 Thông tư 05/2024/TT-BXD,
🔹 Nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư Haven Park.
Tham gia đầy đủ các Hội nghị Nhà chung cư thường niên để cùng biểu quyết các nội dung quan trọng liên quan đến tài chính, bảo trì, an toàn tòa nhà.
Phối hợp với Ban Quản trị trong việc thực hiện đóng góp kinh phí bảo hiểm bắt buộc để bảo vệ an toàn tài sản chung của cộng đồng cư dân.
Mọi thắc mắc, cư dân vui lòng liên hệ Ban Quản trị để được giải đáp cụ thể, minh bạch.
Vì sự an toàn chung – trách nhiệm chung – quyền lợi chung của toàn thể cư dân Haven Park.
1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì các chủ sở hữu có quyền và trách nhiệm sau đây trong quản lý, sử dụng nhà chung cư:
a) Được quyền sở hữu, sử dụng phần sở hữu riêng; có quyền sử dụng phần sở hữu chung theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này. Có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; có trách nhiệm bồi thường nếu việc bảo trì hoặc không bảo trì gây ra thiệt hại cho chủ sở hữu khác;
b) Yêu cầu chủ đầu tư, Ban quản trị hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức Hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; tham dự Hội nghị nhà chung cư và biểu quyết các nội dung trong cuộc họp Hội nghị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này;
c) Yêu cầu chủ đầu tư khi chưa thành lập Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành, Ban quản trị cung cấp các thông tin, công khai các nội dung liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư;
d) Chấp hành đầy đủ các quyết định của Hội nghị nhà chung cư, kể cả trường hợp không tham dự Hội nghị nhà chung cư; chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đ) Đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và các chi phí, lệ phí khác theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.
Trường hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí quản lý vận hành theo quy định thì giải quyết theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà Ban quản trị đã ký với đơn vị quản lý vận hành; trường hợp chưa ký hợp đồng quy định tại khoản 1 Điều 29 của Quy chế này thì thực hiện theo nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua;
e) Chấp hành nội quy, quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư; phát hiện và thông báo kịp thời cho đơn vị quản lý vận hành hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư;
g) Sửa chữa các hư hỏng thuộc phần sở hữu riêng mà có ảnh hưởng đến việc sử dụng của các chủ sở hữu khác trong nhà chung cư; tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị có chức năng thực hiện bảo trì, sửa chữa các hư hỏng thấm, dột của sàn, khu vệ sinh thuộc phần sở hữu chung theo quy định;
h) Khôi phục lại nguyên trạng và bồi thường thiệt hại nếu gây hư hỏng phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu khác; bị xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại khi có hành vi cản trở hoạt động kinh doanh hợp pháp của chủ sở hữu khu kinh doanh dịch vụ;
i) Mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc đối với phần sở hữu riêng, đóng góp kinh phí để mua bảo hiểm cháy nổ đối với phần sở hữu chung theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm; chịu trách nhiệm trước pháp luật và phải bồi thường trong trường hợp gây ra cháy nổ trong nhà chung cư;
k) Thực hiện các quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì chủ sở hữu được quyền sử dụng nhà chung cư, được thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại các điểm b, c, d, e và k khoản 1 Điều này.
🛠️ Thời hạn bảo hành nhà chung cư theo Luật Nhà ở – Cư dân Haven Park cần biết
📅 Ngày: 02/11/2025
📍 Trang Hỏi & Đáp
🏡 Câu hỏi:
“Các bác cho em hỏi Chủ đầu tư trong hợp đồng bảo hành phần nhà là bao lâu ạ? Nhà em có 1 chỗ tường bị ngấm, không biết tòa còn thời hạn bảo hành không ạ?”
💬 Trả lời:
Theo Điều 129 – Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Nội dung như Điều 85 Luật nhà ở cũ 65/2014/QH13 theo quy định Điều 9 Hợp đồng mua bán căn hộ), quy định cụ thể về bảo hành nhà ở như sau:
1. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng trang thiết bị nhà ở phải bảo hành trang thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.
Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở (tức Chủ đầu tư) có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.
2. Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng, với thời hạn như sau:
a) Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng (5 năm);
b) Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng (2 năm).
3. Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm:
Sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát;
Hệ thống cung cấp điện, nước sinh hoạt, cấp thoát nước, bể phốt, bể nước;
Khắc phục hiện tượng nghiêng, lún, nứt, sụt, ngấm, thấm tường, và các nội dung khác theo hợp đồng.
Đối với các thiết bị gắn liền với căn hộ (thiết bị điện, nước, v.v.) thì thời gian bảo hành theo quy định của nhà sản xuất.
📘 Tóm tắt để cư dân dễ hiểu:
Chủ đầu tư có nghĩa vụ bảo hành toàn bộ phần nhà chung cư trong ít nhất 5 năm (60 tháng) tính từ ngày công trình được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Haven Park được nghiệm thu và bàn giao vào tháng 8 năm 2023, thì thời hạn bảo hành tối thiểu sẽ kéo dài đến tháng 8 năm 2028.
Các hạng mục tường bị ngấm, thấm nước thuộc phạm vi bảo hành bắt buộc, vì đây là lỗi kỹ thuật kết cấu và hoàn thiện.
👉 Vì vậy, cư dân (chủ sở hữu) có thể gửi đề nghị bảo hành chính thức đến Ban Quản lý tòa nhà và Chủ đầu tư, kèm hình ảnh, vị trí căn hộ, và ngày nhận bàn giao, để được kiểm tra – khắc phục theo quy định.
📎 Trích nguồn: Điều 129 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (có hiệu lực từ 01/01/2025). Điều 129 này giữ nguyên theo Điều 85 Luật nhà ở 65/2014/QH13.